亞太區房地產投資信託：過去、現在與未來

過去：2020年初

全球爆發2019新型冠狀病毒疫情，對房地產分類行業的影響各有不同，但最初引起許多人質疑在日益惡化的環境下派息能否維持。受累於全國封鎖及社交距離規定，零售業成為全球最受打擊的行業。

相比之下，隨著電子商貿趨勢加速發展，提升了倉儲及物流設施的需求，工業／專門房地產資產持續提供穩定的現金流，而且收益前景明朗。

受惠於前所未見的貨幣和財政政策措施，不少亞太房託的範疇，已逐步從經濟衝擊中復甦。新加坡和澳洲等政府的應對政策，有助拯救就業市場及企業，部份方案的規模，總計高達國內生產總值的20%。與此同時，區內央行紛紛減息，澳洲儲備銀行在2020年首次展開量化寬鬆措施。

現在：2020年底¹

所有業主及房地產投資信託經理的首要任務，是確保高水平的清潔／維修保養標準，並進行體溫檢測，以保證所有租戶安全，並使人們更有信心進入其設施。疫情對經濟帶來前所未見的影響，所有持份者均須承受某種形式的痛楚。

新加坡和澳洲商業資產的業主，被強制向銷售／收益嚴重減少的租戶提供租金減免。此外，業主亦以租賃佣金、豁免管理費和重訂租約的形式提供協助，以支持租戶渡過難關。

市郊的零售收租業主亦加快數碼營銷計劃，以幫助租戶在網上銷售產品或支持餐飲租戶提供外賣速遞服務。隨著更多民眾在家工作，這些市郊購物中心推出數碼設施和服務，以爭佔鄰近地區的銷售份額。

未來：2021年

踏入2021年，我們預計區內宏觀經濟環境，應會逐漸改善，但區內經濟增長將出現顯著分歧⁴。儘管經濟復甦，預期低息環境仍會是利好房地產投資信託的一大動力。低借貸成本繼續支持亞洲最優質資產獲得穩健需求。

我們的基本情況預測是：基於政策學習及經驗，新加坡、香港和澳洲等主要國家／地區應不會實施全面封鎖。成功研發疫苗的利好消息，有望在2021年恢復民眾和企業的消費信心。

鑑於2020年零售收租業的基數偏低（高水平的租金優惠），其現金流可望回升；而在增值收購交易刺激增長的支持下，工業房地產投資信託將保持穩定。

根據這個基本情況預測和有利的宏觀經濟環境，亞太房託的收益率前景在明年應繼續具有吸引力（見圖3）。亞太房託的預測收益率約為5.21%，亞洲股市的收益率則為2.1%⁵。根據我們的觀點，預期亞太房託的派息長遠將維持穩定，主要受惠於該資產類別的優勢及經濟環境改善。

總結

我們的看法是，以資產類別來說，亞太房託的主要吸引力在於為投資者提供穩定和可持續的派息。雖然這項假設在2020年初面對挑戰，但政府和央行的應對措施有助穩定房地產業。踏入2021年，我們認為經濟前景日益改善及持續的低息環境可望利好亞太房託的表現。

一般風險披露

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股息分派、派息次數及派息金額／派息率概不獲保證。個別股份／單位類別的派息由基金或投資經理酌情決定，並可能從資本或總收入支付，而全部或部份費用及開支則從資本收取／支付。有關金額相當於退還或提取投資者部份原有投資或歸屬於原有對基金所作投資的任何資本收益，而在分派日之後可能導致相關股份／單位類別的每股／單位資產淨值即時減少。
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股息支付成分 – 亞太房地產投資信託產業基金，優先證券收益基金和環球多元資產入息基金 R類別組。派息類型：特別每月派息（非對沖）。
適用於R類別組的派息，包括(i) 考慮有關子基金投資組合所持證券以及該等證券於未來一年應可賺取的投資收益總額，以計算恰當的每股資產淨值的收益;及(ii)從已變現資本收益及／或資本，按根據成立當年的初次認購價，以及其後每曆年首個營業日的每股資產淨值的2.5%固定年率，作額外分派。
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宏利環球基金

宏利環球基金乃由一些主要投資於股權及/或固定收入證券的子基金所組成的傘子基金。子基金各有其不同的投資目標及風險情況。可能涉及股票市場、地域集中、主權債務、流動性、波動性、信用降級、利率及交易對手風險。
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若干子基金投資於相關市場的中小型公司的證券，會較投資於規模較大、基礎較穩之公司面對更大的風險。
若干子基金集中投資於單一國家及/或特定的行業，可能比分散投資於幾個國家或地區及/或廣為投資於各行各業面對更大的風險。
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各子基金擬使用金融衍生工具作投資、有效管理投資組合及╱或對沖目的。金融衍生工具的使用導致各基金承受額外風險，包括交易對手╱信貸風險、流通性風險、估值風險、波動風險及場外交易風險。
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宏利盈進基金SPC

宏利盈進基金SPC乃由一些主要投資於股票及債務證券的子基金組成的傘子基金。其中各子基金各有其不同的投資目標及風險級別。
子基金並不保證會作出股息分派、分派的頻次及股息款額或派息率。子基金可酌情決定從資本或總收入撥付股息，而同時從資本收取/支付全部或部分的費用和支出。這相當於退回或提取投資者部分的原投資額或該原投資額應佔的任何資本收益，並可能導致有關股份類別於緊隨分派日期後的每股資產淨值即時減少。
若干以較大幅度投資於人民幣債券/股票/資產或新興市場，可能涉及債券票據、信貸/交易對手、集中性、流動性、波動性、貨幣、稅務、經濟、外匯/多次貨幣兌換、調低評級、規管及政治風險，而其風險可能較世界上其他發展成熟的主要市場所出現的風險為高。
如可供個別債券子基金投資的人民幣票據數量不足，該子基金可能因此以存款持有大部分資產而對其回報及業績表現構成不利影響。
若干透過QFII制度, 債券通及/或外國准入制度直接投資於債務票據/股票之子基金可能涉及中國內地關投資的於QFII及/或中國銀行間債券市場有各種法規要求和限制以及託管的相關風險。
人民幣不是自由兌換的貨幣並受到外匯管制和限制。
若干子基金具有顯著集中於特定的行業及地理之投資，投資者須承受集中及股票市場風險。
若干子基金可能投資於中小型公司的股票，投資者或須承受流動性及波動風險，並較投資於一般大型公司涉及更大風險。
投資涉及風險。子基金或須承受高度的資本虧損風險。投資者不應只單靠本資料而作出投資，而應仔細閱讀銷售文件，以獲取詳細資料，包括子基金之風險因素、收費及產品特點。

宏利香港系列

宏利香港系列 (「本系列」）乃由一些主要投資於股票、債務證券、交易所買賣基金及/或集體投資計劃的基金組成的開放式單位信托。其中各基金各有其不同的投資目標及風險級別。
基金並不保證會作出股息分派、分派的頻次及股息款額或派息率。就收益類別而言，若干基金可從資本中支付分派，及/或分派可從總收入支付，同時從若干基金的資本收取/支付本基金全部或部分費用及開支。這相等於退回或提取投資者原先投資的款額或該款額應佔資本增值的一部分。分派將導致有關單位的資產淨值即時下降。若干基金的AA(人民幣)對沖收益類別單位可能較其他非對沖收益類別單位涉及較高的分派風險。
若干基金可能涉及股票市場、新興市場、點心債券市場、集中、波動、流動性、信貸、信貸評級、低於投資級別及未獲評級證券、信貸評級下調風險、利率、估值、主權債務、非上市債務證券、政治及監管、貨幣、外匯、衍生工具及結構性產品、對沖及派息風險。
若干基金須承受投資於其他基金的風險，和有關資產配置策略及/或下行風險管理過程的風險。
若干基金須承受投資於其他基金的風險，及有關投資於交易所買賣基金、策略性資產配置和戰略性資產重設比重 (“STARS”) 、小型及中型公司、可換股債券的風險，和有關證券化債務工具和投資於具有吸收虧損特點的債務工具的風險。若干基金為聯接基金，並將其資產的全部或絕大部分投資於另一集體投資計劃﹙「主基金」﹚，因此須承受投資於主基金的風險。
由於人民幣不能自由兌換，須受外匯管制及限制約束。不能保證人民幣不會貶值。若無足夠款額的人民幣以進行貨幣兌換，或人民幣一旦貶值，可能會對投資者就本基金人民幣計價類別所持投資的價值構成不利影響。「點心債」市場的規模仍相對細小，較易受到波動和流通量不足影響。與擁有較分散投資組合的基金相比，基金的人民幣有關的集中風險可能導致其價值較為波動。
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