穩定利率環境利好亞太房託表現

25/1/2024

投資組合經理 黃惠敏

受限制性的利率環境和美國聯儲局貨幣政策轉向時間未明所影響，亞太區（日本除外）房地產投資信託（亞太房託）在2023年備受考驗。此外，亞洲區的利率偏高，令人關注資產嚴重貶值的情況。然而，聯儲局的立場轉趨溫和，加上投資者憧憬可能減息，帶動亞太房託在2023年第四季大幅走高。在本文中，投資組合經理黃惠敏展望2024年的市場前景，認為利率可能已經見頂，借貸成本或於2024年下降，亞太房託將在新一年為投資者帶來獨特的收益機遇。

亞洲房託在2023年繼續反覆波動。面對高息環境，加上聯儲局加息令借貸成本增添不確定性，以及其對房託派息、資產價值和增長機會造成不利影響，亞洲房託於期內大部份時間的表現受挫。不過，隨著全球10年期債券基準孳息率因聯儲局的溫和言論而下跌，亞洲房託在2023年11月和12月大幅反彈（見圖1¹及圖2），並促使市場憧憬利率將在2024年下調。

圖1：亞太房託的表現（按市場劃分，2023年、2023年11月及12月）

圖2：亞洲各類房託的表現（2023年、2023年11月及12月）²

整體來說，鑑於澳洲房託最容易受美國利率變動所影響，因此是利率預期改變下的明顯受惠者。反觀香港房託的遜色表現較為特殊，主要由於投資者對中國經濟放緩的憂慮，削弱香港經濟重啟的樂觀氣氛。

儘管不利的宏觀阻力持續對亞洲房託造成負面影響，但市場去年的整體營運基本因素持續穩健。續租租金上調、出租率高企和需求復甦是支持大部份行業的普遍利好因素，有助減輕部份市場早前反映有關派息及資產估值的不利影響。

考慮到較低的利率環境，我們認為當利率對成本的拖累在2024年見頂後，房託的整體財政實力和穩健的營運指標應能為增長動力提供基礎。

主要掉期利率在2023年底下跌（見圖3），反映亞太房託的邊際債務成本回落。

圖3：個別市場的3年掉期利率

資料來源：彭博資訊，2024年1月。

現時，新資金借貸成本低於三個月前的水平。房託需要為其債務再融資，我們預計債務成本快將見頂。

展望2024年，每單位派息的前景較為平淡。例如，將有25%的新加坡房託債務需要在年底再融資（而利率仍然偏高）（見圖4）。然而，隨著利率在2024年下半年回落，前景將轉趨明朗，股息可望在2025年重拾增長動力。

圖4：新加坡房託的債務到期情況

資料來源：星展銀行，2024年1月。

與此同時，大部份澳洲房託的利息覆蓋率相當健康，並高於一般契約的水平（見圖5）。隨著債務成本帶來的阻力減退，可望緩解房託向下修訂2025財年（預估）業績的壓力。

圖5：個別澳洲房託的利息覆蓋率（2025財年）

資料來源：瑞銀，2024年1月。

雖然經歷近期的升勢，房託孳息率仍較其他資產類別吸引（見圖6）。

圖6：在類似投資中，地區房託的孳息率仍然吸引³

資料來源：彭博資訊，截至2023年12月31日。

營運基本因素料保持穩健，成為2024年的焦點領域

隨著2023年的宏觀阻力可望在2024年緩減，我們相信市場（及投資者）將開始聚焦於房託的整體基本因素。大多數亞洲房託的營運基本因素穩健，我們預計這個優勢將延續至2024年。

鑑於新零售供應有限、區內供應鏈遷移及／或供應相對緊絀，零售租戶的銷售業績有所回升，從而帶動市郊零售、數據中心和物流業的市值租金上升。此外，隨著在疫情肆虐期間以偏低租金水平簽訂的租約相繼續簽（特別是零售業），續租租金維持健康調整的趨勢。

新加坡和香港的零售業方面，租戶的整體租用成本下跌（見圖7及圖8）。租用成本愈低，業主加租的空間則愈大，這將成為零售業續租租金在2024年上調的利好因素之一。

圖7及圖8：新加坡零售房託和整體行業的租用成本普遍下跌⁴

資料來源：公司報告、星展銀行，2024年1月。

資料來源：公司報告，2023年11月。

在數據中心及人工智能需求等亮點的支持下，工業房託可望在2024年表現優秀

在2023年的波動市況下，工業和數據中心房託造好。這些領域都具有結構性增長，其資產需求強勁且新供應有限，帶動出租率高企、續租租金上調及派息前景明朗。我們相信新經濟主題仍然穩健，當中以數據中心需求最值得注視。

雖然人工智能並非近年才出現的新技術，但利用生成式人工智能技術（例如ChatGPT）的消費者應用程式迅速興起，令人工智能成為關鍵的市場主題。隨著人工智能應用技術持續演變，預料將帶動伺服器行業在未來五年取得可觀的銷量增長，而人工智能服務市場在支援相關技術的超大規模企業推動下，估計可在期內增長30%。

隨著伺服器行業的主要增長動力由「儲存」變為「運算」，內容擴張步伐加快及運算能力的需求增加，料利好數據中心。

展望未來五年，人工智能需求將成為數據中心市場的增長動力，並預期帶來86%的複合年增長率。到了2028年，其市佔率更會增至約36%，遠超2023年的約4%⁵。

主機託管需求（向第三方數據中心營運商租用運算容量）預計也會上升（見圖9）。

圖9：全球主機託管（人工智能除外）及人工智能需求市場料將增加

資料來源：Structure Research, 2024年1月。

註：主機託管－向第三方數據中心營運商租用運算容量。

雖然目前處於早期的應用階段，用例仍然頗新，但長線將會帶來顯著影響。

工業房託方面，鑑於物流業持續擴張，租戶仍採用「以防萬一」的運作模式，因此預料倉儲需求將保持穩健。考慮到目前的市值租金水平，需求強勁及出租率持續轉佳應有助整體行業的續租租金上調，從而帶來自然增長（見圖10和圖11）。

圖10及圖11：供應減少及出租率和需求改善，有助支持租金

資料來源：星展銀行、URA，2024年1月。

併購活動可望恢復

隨著利率見頂，並在2024年開始減息，融資成本回落有望支持併購活動回暖，使房託得以物色併購增長機會，並支持中長期的每單位派息增長。我們認為負債較少的房託可以善用其財政實力，進行有助提升每單位派息的收購交易，而交易活動回升亦會惠及房地產基金經理。

儘管整體宏觀挑戰有所緩減，但仍要監察租戶續約風險和違約風險等基本因素，它們將直接影響現金流，繼而拖累派息表現。

利率正常化料支持房託市場

踏入2024年，鑑於市場預期相對較低、估值折讓及投資者的配置較低，亞太房託的表現應可略為改善。隨著鷹派利率立場或已見頂，這個為亞太房託帶來重大壓力的宏觀因素應會在明年逆轉，這從聯邦公開市場委員會的「點陣圖」可見一斑（見圖12）。關鍵行業應能維持穩健的營運基本因素，在2024年為投資者帶來獨特的收益機遇。

圖12：聯邦公開市場委員會「點陣圖」（截至2023年12月議息會議）

資料來源：彭博資訊，2024年1月。

下載全份文件

1 資料來源：彭博資訊，截至2023年12月31日。亞洲（日本除外）－標普泛亞洲（日本、澳洲、紐西蘭、巴基斯坦除外）房託（上限10%）總回報指數（美元）；澳洲－標普／澳洲證交所200澳洲房託指數；香港－恒生房地產基金指數；新加坡－富時海峽時報所有股房託指數（新加坡元）。

2 資料來源：FactSet、宏利投資管理，截至2023年12月31日。指數：標普泛亞洲（日本、澳洲、紐西蘭、巴基斯坦除外）房託（上限10%）總回報指數（美元）。.

3 資料來源：彭博資訊，截至2023年12月31日。股息：澳洲 — 標準普爾／澳洲證交所200指數；香港 — 恒生指數；新加坡 — 富時海峽時報指數。房託：澳洲－標普／澳洲證交所200澳洲房託指數；香港－富時EPRA Nareit已發展房託香港總回報指數（美元）；新加坡－富時海峽時報所有股房地產投資信託指數（新加坡元）。固定收益：澳洲－10年期政府債券；香港－香港金管局10年期政府債券孳息率。新加坡－新加坡金管局10年期基準政府債券孳息率。

4 房託4的表現數據從2017年開始。

5 資料來源：Structure Research及宏利投資管理，2024年1月。

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宏利環球基金乃由一些主要投資於股權及/或固定收入證券的子基金所組成的傘子基金。子基金各有其不同的投資目標及風險情況。可能涉及股票市場、地域集中、主權債務、流動性、波動性、信用降級、利率及交易對手風險。
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宏利盈進基金SPC乃由一些主要投資於股票及債務證券的子基金組成的傘子基金。其中各子基金各有其不同的投資目標及風險級別。
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若干透過QFII制度, 債券通及/或外國准入制度直接投資於債務票據/股票之子基金可能涉及中國內地關投資的於QFII及/或中國銀行間債券市場有各種法規要求和限制以及託管的相關風險。
人民幣不是自由兌換的貨幣並受到外匯管制和限制。
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宏利香港系列 (「本系列」）乃由一些主要投資於股票、債務證券、交易所買賣基金及/或集體投資計劃的基金組成的開放式單位信托。其中各基金各有其不同的投資目標及風險級別。
基金並不保證會作出股息分派、分派的頻次及股息款額或派息率。就收益類別而言，若干基金可從資本中支付分派，及/或分派可從總收入支付，同時從若干基金的資本收取/支付本基金全部或部分費用及開支。這相等於退回或提取投資者原先投資的款額或該款額應佔資本增值的一部分。分派將導致有關單位的資產淨值即時下降。若干基金的AA(人民幣)對沖收益類別單位可能較其他非對沖收益類別單位涉及較高的分派風險。
若干基金可能涉及股票市場、新興市場、點心債券市場、集中、波動、流動性、信貸、信貸評級、低於投資級別及未獲評級證券、信貸評級下調風險、利率、估值、主權債務、非上市債務證券、政治及監管、貨幣、外匯、衍生工具及結構性產品、對沖及派息風險。
若干基金須承受投資於其他基金的風險，和有關資產配置策略及/或下行風險管理過程的風險。
若干基金須承受投資於其他基金的風險，及有關投資於交易所買賣基金、策略性資產配置和戰略性資產重設比重 (“STARS”) 、小型及中型公司、可換股債券的風險，和有關證券化債務工具和投資於具有吸收虧損特點的債務工具的風險。若干基金為聯接基金，並將其資產的全部或絕大部分投資於另一集體投資計劃﹙「主基金」﹚，因此須承受投資於主基金的風險。
由於人民幣不能自由兌換，須受外匯管制及限制約束。不能保證人民幣不會貶值。若無足夠款額的人民幣以進行貨幣兌換，或人民幣一旦貶值，可能會對投資者就本基金人民幣計價類別所持投資的價值構成不利影響。「點心債」市場的規模仍相對細小，較易受到波動和流通量不足影響。與擁有較分散投資組合的基金相比，基金的人民幣有關的集中風險可能導致其價值較為波動。
若干基金除現金、現金等價物及金融衍生工具（例如：期貨、期權及遠期合約）外，不會有直接投資。
投資涉及風險。基金的投資者或須承受資本虧損。投資者不應只單靠本資料而作出投資決定，而應仔細閱讀銷售文件，以獲取詳細資料，包括本基金及其單位類別的風險因素、收費及產品特點。

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部份基金可能投資於債券或債務證券，而這些投資或會承受信貸、流動性、交易對手及市場風險。
部份基金可能投資於非投資級別債券及無評級證券，其信貸及流動性風險或會較高，亦會較高證級證券波動。部份基金可能投資於投資級別債務證券，其評級可能遭評級機構降級，繼而影響基金的資產淨值。
部份基金可能投資於衍生工具，當中可能附帶額外風險（例如：槓桿或會帶來較高的波幅）。
部份基金可能廣泛使用衍生工具，包括較複雜的衍生工具或策略以達到投資目標，這可能增加額外風險，導致基金表現的升幅或跌幅高於沒有使用衍生工具時。在不利的市場環境下，基金使用衍生工具或會造成失效情況，因而使基金錄得重大損失。使用衍生工具可能帶來槓桿、流動性、交易對手及估值風險。
部份基金可能投資於新興經濟體或市場，其特別風險（包括：流動性、波幅、政府政策、稅務、貨幣、貨幣匯款、政治及監管風險）或會顯著高於發展程度較高的經濟體或市場的常見風險。
部份基金可能投資於相關市場的小型及／或中型公司的證券，其附帶的風險較投資於大型及較具規模公司的慣常風險為高。
部份基金可能集中投資於單一國家／地區及／或特定行業，其風險將較分散投資於多個國家及／或地區和跨行業為高。
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如果沒有足夠的人民幣工具用作投資，部份顯著投資於人民幣債券／股票／資產的基金或會持有大量存款資產，繼而可能不利基金的回報和表現。
部份基金使用合格境外機構投資者計劃（QFII）額度直接投資於中國大陸的債務工具／股票，可能需要在中國大陸法律之下遵守各項與QFII投資及託管風險有關的要求和規定。
部份基金須承受投資於其他基金的風險，以及與資產配置策略及／或下行風險管理程序有關的風險。
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投資附帶風險。投資者可能蒙受資本損失。投資者不應純粹依賴本網站的資料作出投資決定，並應細閱銷售文件以了解詳情，包括相關風險因素、收費和基金及其股份／單位類別的特性。過往表現資料並不反映未來表現。

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子基金相關的派息類別並不保證會作出股息分派、分派的頻次及股息款額或派息率。若干子基金可從收益類別股份的收益、已變現資本收益及／或從資本撥付股息。若干子基金可從每月派息(G)或R每月派息(G)的類別股份的已變現資本收益、資本及╱或總收益撥付股息，並從資本扣除全部或部分費用及開支(即從資本撥付費用及開支)。從若干子基金資本中撥付股息等於退回或提取投資者原本投資額的一部分或該原本投資額應佔的任何資本收益。此舉可能導致子基金該類別的每股資產淨值即時減少。
若干子基金投資於新興經濟體系或市場，涉及之特殊風險，包括流動性、波動性、政府政策、稅務、貨幣、貨幣匯返、政治及規管風險，會遠較發展成熟的經濟體系或市場一般相關的風險為高。
若干子基金投資於相關市場的中小型公司的證券，會較投資於規模較大、基礎較穩之公司面對更大的風險。
若干子基金集中投資於單一國家及/或特定的行業，可能比分散投資於幾個國家或地區及/或廣為投資於各行各業面對更大的風險。
若干子基金可能透過互聯互通直接投資於若干中國A股，並可能涉及透過互聯互通及中國內地投資的相關投資風險。
投資涉及風險。子基金的投資者或須承受資本虧損。投資者不應只單靠本資料而作出投資決定，而應仔細閱讀銷售文件，以獲取詳細資料，包括子基金及其股份類別之風險因素、收費及產品特點。
各子基金擬使用金融衍生工具作投資、有效管理投資組合及╱或對沖目的。金融衍生工具的使用導致各基金承受額外風險，包括交易對手╱信貸風險、流通性風險、估值風險、波動風險及場外交易風險。
人民幣目前並非可自由兌換的貨幣，以人民幣支付贖回款項及／或股息款項可能由於適用於人民幣的匯兌管制及限制而延遲。由於離岸人民幣（CNH）將用於人民幣計價類別的估價，因此CNH匯率與在岸人民幣（CNY）匯率相比可能存在溢價或折讓，買價或賣價之間並可能存在顯著差價，因此人民幣計價類別的價值將受波動影響。人民幣一旦貶值，有可能對投資者於若干子基金的人民幣計價類別的投資的價值構成不利影響。

宏利盈進基金SPC

宏利盈進基金SPC乃由一些主要投資於股票及債務證券的子基金組成的傘子基金。其中各子基金各有其不同的投資目標及風險級別。
子基金並不保證會作出股息分派、分派的頻次及股息款額或派息率。子基金可酌情決定從資本或總收入撥付股息，而同時從資本收取/支付全部或部分的費用和支出。這相當於退回或提取投資者部分的原投資額或該原投資額應佔的任何資本收益，並可能導致有關股份類別於緊隨分派日期後的每股資產淨值即時減少。
若干以較大幅度投資於人民幣債券/股票/資產或新興市場，可能涉及債券票據、信貸/交易對手、集中性、流動性、波動性、貨幣、稅務、經濟、外匯/多次貨幣兌換、調低評級、規管及政治風險，而其風險可能較世界上其他發展成熟的主要市場所出現的風險為高。
如可供個別債券子基金投資的人民幣票據數量不足，該子基金可能因此以存款持有大部分資產而對其回報及業績表現構成不利影響。
若干透過QFII制度, 債券通及/或外國准入制度直接投資於債務票據/股票之子基金可能涉及中國內地關投資的於QFII及/或中國銀行間債券市場有各種法規要求和限制以及託管的相關風險。
人民幣不是自由兌換的貨幣並受到外匯管制和限制。
若干子基金具有顯著集中於特定的行業及地理之投資，投資者須承受集中及股票市場風險。
若干子基金可能投資於中小型公司的股票，投資者或須承受流動性及波動風險，並較投資於一般大型公司涉及更大風險。
投資涉及風險。子基金或須承受高度的資本虧損風險。投資者不應只單靠本資料而作出投資，而應仔細閱讀銷售文件，以獲取詳細資料，包括子基金之風險因素、收費及產品特點。

宏利香港系列

宏利香港系列 (「本系列」）乃由一些主要投資於股票、債務證券、交易所買賣基金及/或集體投資計劃的基金組成的開放式單位信托。其中各基金各有其不同的投資目標及風險級別。
基金並不保證會作出股息分派、分派的頻次及股息款額或派息率。就收益類別而言，若干基金可從資本中支付分派，及/或分派可從總收入支付，同時從若干基金的資本收取/支付本基金全部或部分費用及開支。這相等於退回或提取投資者原先投資的款額或該款額應佔資本增值的一部分。分派將導致有關單位的資產淨值即時下降。若干基金的AA(人民幣)對沖收益類別單位可能較其他非對沖收益類別單位涉及較高的分派風險。
若干基金可能涉及股票市場、新興市場、點心債券市場、集中、波動、流動性、信貸、信貸評級、低於投資級別及未獲評級證券、信貸評級下調風險、利率、估值、主權債務、非上市債務證券、政治及監管、貨幣、外匯、衍生工具及結構性產品、對沖及派息風險。
若干基金須承受投資於其他基金的風險，和有關資產配置策略及/或下行風險管理過程的風險。
若干基金須承受投資於其他基金的風險，及有關投資於交易所買賣基金、策略性資產配置和戰略性資產重設比重 (“STARS”) 、小型及中型公司、可換股債券的風險，和有關證券化債務工具和投資於具有吸收虧損特點的債務工具的風險。若干基金為聯接基金，並將其資產的全部或絕大部分投資於另一集體投資計劃﹙「主基金」﹚，因此須承受投資於主基金的風險。
由於人民幣不能自由兌換，須受外匯管制及限制約束。不能保證人民幣不會貶值。若無足夠款額的人民幣以進行貨幣兌換，或人民幣一旦貶值，可能會對投資者就本基金人民幣計價類別所持投資的價值構成不利影響。「點心債」市場的規模仍相對細小，較易受到波動和流通量不足影響。與擁有較分散投資組合的基金相比，基金的人民幣有關的集中風險可能導致其價值較為波動。
若干基金除現金、現金等價物及金融衍生工具（例如：期貨、期權及遠期合約）外，不會有直接投資。
投資涉及風險。基金的投資者或須承受資本虧損。投資者不應只單靠本資料而作出投資決定，而應仔細閱讀銷售文件，以獲取詳細資料，包括本基金及其單位類別的風險因素、收費及產品特點。