亞太房託：長期基本因素不應被短期波動掩蓋

23/4/2020

黃惠敏, 投資組合經理

2019新型冠狀病毒（COVID-19）疫情在全球擴散，加上經濟活動明顯放緩，為亞太房地產投資信託（亞太房託）帶來挑戰。在今期投資通訊，投資組合經理黃惠敏剖析，為何主動型、由下而上的基本因素研究此時顯得尤其重要，特別是政府政策持續改變而導致短期價格錯位的當下。此外，在經濟放緩下，亞太房託的防守性特質，使其表現更為強韌。

在探討目前充滿挑戰的市場環境之前，最重要是謹記，投資者當初投資房託的原因。房託屬混合型證券。換言之，雖然房託的買賣方式與股票相似，而且價格可能下跌（虧損），但亦會向投資者定期派發收益。從圖一所見，房託的收益特點為其賦予防守性，在市況向下之時提供緩衝，以及在升市提升總回報。

聚焦基本因素

從經濟角度來看，在新型冠狀病毒爆發初期，亞洲經濟活動明顯放緩，尤其是中國。隨著時間過去，疫情在全球擴散，令市場憂慮經濟會在一段較長時間持續下行，包括可能出現經濟衰退。

區內政府除了推出各式各樣減輕企業經營負擔的政策外，亦實施多項財政及貨幣政策。在盡力控制疫情擴散的前提下，這些政策經常出現修訂，產生短期不確定性，為房託帶來股價壓力。

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圖一：亞太房託具防守特性¹

此時此刻，我們相信基本因素比過去任何時候更加重要。我們的焦點仍然是資本實力、營辦商的往績及聚焦其租賃的條款及結構。

我們認為與環球金融危機後的情況相比，現時亞太房託具備更佳條件，以應對目前經濟下行的環境。它們擁有較強勁的資產負債表，意味著出現債務違約的風險較低，透過攤薄股本集資的需要將大大減低。

我們相信亞太房託在以下三個主要範疇表現較強勁：

過去十年的低息環境已降低主要區內房託的債務成本。
亞太房託普遍鎖定較長期的融資成本，減低短期再融資的相關風險，有別於當年發生環球金融危機時，房託受融資問題困擾。
整體槓桿比率較低及資金來源分散，減低債務違約的風險。

低息成為主要利好因素

雖然目前經濟環境難免為亞太房託帶來挑戰，尤其是酒店及零售的領域，以及中小企客戶佔比較高的房託，但我們相信與環球金融危機時期相比，現時亞太房託仍處於較佳的位置。

在過去的低息時期，亞太房託表現普遍優於股票（見圖二）。隨著新型冠狀病毒疫情於全球擴散，並同時對供求造成衝擊後，我們再次進入低息時期。

亞太房託表現優秀，主要因素之一是收益率息差持續擴闊。舉例說，收益率息差是指無風險工具（如美國國庫債券）與其他投資收益率之間的差距。隨著無風險利率下跌（過去一個月大幅回落），投資者已因承擔風險而獲得更多補償。

圖二：亞太房託過去在低息環境下表現良好²

總回報（31/12/2008-31/12/2015）

圖三：收益率息差持續擴闊³

圖三顯示主要亞太房託市場（澳洲、香港及新加坡）由2020年初至3月的收益率息差：隨著無風險利率下跌，三地市場的收益率息差均擴闊。

鑑於利率下跌，加上環球投資者追求收益，將繼續對這個資產類別帶來支持。

亞太房託展現強韌特點

雖然房託具備防守特質，但我們相信並無任何一個房託領域可視作「經濟衰退免疫」。

就目前經濟環境及近期政府推出的措施而言，亞太房託將短暫受到影響，尤其是消費及旅遊相關行業。這導致市場向下修訂2020年每單位分派預測。然而，我們相信這些修訂已完全反映在股價，因為收益率息差已升至高於過去10年平均水平⁴。

投資者可能在以下房託領域找到投資機會：

新加坡

零售業
礙於政府政策，短期的錯位情況預期將影響新加坡從事零售領域的房託。儘管這可能導致短期出現一些調整，但行業的長線基本因素仍然強韌。原因有三：
1. 新加坡的人均零售面積低於部份已發展市場，顯示市場仍未出現供應過剩的情況⁵。
2. 政府嚴格規管土地供應及用。零售面積增幅少，避免了出現供應過剩的情況。
3. 基於人口密度及購物中心的便利程度，實體零售商店在新加坡仍然維持具有高度存在價值。

香港

零售業
過去一年，香港零售業面對重重難關，導致零售銷售急跌。我們相信市場已反映大量負面消息；在目前充滿挑戰的經濟環境下，為消費者提供必需品的購物中心料會持續表現強韌。

澳洲

辦公室
我們看好悉尼核心商業區的甲級寫字樓，因為需求料不會顯著轉壞，而且預計未來兩年的新供應有限。
工業
整體來說，我們相信第三方物流和電子商貿供應商應會消化當地現時的供應。在新型冠狀病毒疫情爆發期間，消費者網上購物的利用率增加，料成為這個領域的催化劑。

總結

新型冠狀病毒疫情擴散對經濟造成影響，亞太房託亦難免受到衝擊。然而，亞太房託具防守特性，意味投資者應可受惠於其混合性質。此外，綜觀亞太房託的基本因素，包括在低息環境表現相對強勁，以及財務狀況有所改善，預示這類資產的表現較其他投資更為強韌。

¹資料來源：彭博資訊，2020年3月31日

² 彭博資訊，截至2019年11月30日。總回報以美元計算。過往表現並非日後表現的指標。澳洲房託 – 標普／ASX 200澳洲房託指數、香港房託 – 恒生房地產基金指數、新加坡房託 – 富時海峽時報房託指數、亞洲（日本除外）房託＝富時EPRA／NAREIT亞洲（日本除外）房託指數。新加坡股票＝海峽時報總回報指數、香港股票＝恒生指數、澳洲股票＝標普／ASX 200指數、亞洲（日本除外）股票＝ MSCI明晟亞洲（日本除外）總回報綜合指數。

³ 資料來源：彭博資訊，2020年3月31日

⁴資料來源：彭博資訊，2020年3月31日。新加坡房託＝富時海峽時報房地產投資信託指數、新加坡10年期政府債券。澳洲房託＝標準普爾／澳洲證交所200澳洲房地產投資信託指數、澳洲10年期政府債券。香港房託＝恒生房地產基金指數、香港10年期政府債券(數據截至2012年5月)。

⁵凱德集團2019年投資者日，2019年11月29日

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